Los actores del negocio inmobiliario insisten en que la falta de
dinamismo en el rubro de la construcción se debe, entre otras razones, a
la falta de suelo de uso urbano. Pablo Trivelli rebate el argumento. En
el Gran Santiago, dice, hay un total de 25.147 hectáreas de suelo
urbano sin ocupar, más unas 5.000 a 7.000 hectáreas reciclables. Basado
en diversas cifras oficiales y estimaciones académicas, el autor indica
que el cálculo de la demanda anual de suelo fluctúa entre unas 300 y 600
hectáreas. “Todo lo anterior significa que los terrenos disponibles en
el Gran Santiago alcanzarían para atender las necesidades de suelo por
muchas décadas”, concluye. Algo similar, señala el especialista, ocurre
en las principales zonas urbanas de regiones.
La prensa capitalina
ha publicado entrevistas a varios actores del mundo inmobiliario que
sostienen que el rezago en la producción de viviendas en relación a la
demanda se debe, entre otras razones, a la escasez de suelo urbano. Es
una afirmación que se viene repitiendo desde hace años y que fue el
argumento principal para respaldar la modificación del Plan Regulador
Metropolitano de Santiago (PRMS) en la versión denominada PRMS 100,
aprobada afines del 2013, que amplió el límite urbano en 10.234
hectáreas.
Sobre la carencia de suelo urbano es bueno recordar que el PRMS
define una superficie con norma de uso de suelo urbano que
alcanza123.272 hectáreas, a las que habría que sumar las 10.234
hectáreas del PRMS 100, lo que significa que el suelo cubierto con
normativa de uso urbano alcanza actualmente 133.506 hectáreas en la
Región Metropolitana.
La superficie efectivamente ocupada por las ciudades de la Región
Metropolitana alcanza a unas 83.000 hectáreas, por lo que el suelo
vacante disponible es del orden de 50.000 hectáreas.
Por otra parte, no puede olvidarse que prácticamente todo el valle
central está fraccionado en parcelitas de agrado según el D.L. 3516 de
Ministerio de Agricultura, con aprobaciones en fechas previas a las
sucesivas modificaciones del PRMS. Constituyen una alternativa de
localización habitacional para hogares de altos ingresos cuya viabilidad
real se ha incrementado con las inversiones de autopistas urbanas y
regionales, las que han mejorado notablemente la accesibilidad a
Santiago desde un vasto espacio circundante. Así, hay una oferta
potencial que podría satisfacer la demanda por muchas décadas, que
descomprime la demanda sobre el suelo urbano de Santiago por parte de
los hogares de mayores ingresos. Porque cuando estos hogares optan por
vivir en casas al interior de la ciudad, son los que registran las
menores densidades de ocupación del espacio urbano.
Respecto de la cantidad de suelo no utilizado dentro del límite
urbano de las 34 comunas del Gran Santiago, la Memoria Explicativa del
PRMS 100, en su página 27 (vea aquí ese documento),
sostiene que “existen 9.998 hectáreas. El 69% corresponde a usos
habitacionales mixtos, con 6.946 hectáreas. En segundo lugar se ubican
los usos industriales exclusivos con 2.558 hectáreas correspondientes al
26% del suelo disponible. Luego vienen los usos de equipamiento y
restricciones con 342 y 151 hectáreas, correspondientes al 3% y 2%
respectivamente”.
Hay antecedentes que permiten afirmar que esta superficie podría ser más del doble.
Primero, porque existen en la comuna de Pudahuel dos Proyectos con
Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC), denominados Las Lilas y Praderas,
que están en avanzado trámite de aprobación, las que agregarían una
superficie de 1.929 hectáreas. Es razonable computar esta superficie
considerando que llevan diez años en tramitación y que lo más probable
es que sean aprobadas antes del 2030, horizonte de planificación del
PRMS 100.
Segundo, existen en la comuna de Pudahuel “2.986 hectáreas con
carácter urbano en virtud de tener permisos de construcción obtenidos
con anterioridad a la aprobación del Plan Regulador Metropolitano de
Santiago” en 1994, lo que las dejó fuera del límite urbano actualmente
vigente (*). De éstas, hay unas 330 hectáreas que ya han entrado al
mercado y se podría esperar que al menos una fracción de las restantes
también podrían entrar al mercado en los próximos años.
Tercero,
a esta cifra habría que agregar el suelo reciclable que hay en
Santiago, es decir, los terrenos que fueron construidos hace muchos años
y que hoy están bajo procesos de obsolescencia funcional o física (como
estaciones ferroviarias, industrias, bodegas, aeropuertos, regimientos,
etc.) y otros que fueron desarrollados hace muchos años para funciones
que hoy se han mudado a otras localizaciones o que tienen edificaciones
que se han degradado. Pero también hay terrenos “blandos”, es decir,
aquellos con baja intensidad de uso actual que podrían entrar al mercado
para ser desarrollados con mayor intensidad, como por ejemplo, el caso
de viviendas en baja densidad donde hoy la norma de planificación
permite desarrollos en altura. Habría una superficie del orden de unas
5.000 a 7.000 hectáreas que están en estas condiciones.
Sobre esta materia interesa mencionar el Estudio de Densificación,
que establece el potencial de densificación en el entorno de 500 metros a
la redonda de las estaciones de Metro del Gran Santiago, elaborado por
encargo de la Cámara Chilena de la Construcción y dirigido por Pablo
Contrucci, que llega a la conclusión que existe un potencial
constructivo de 22.834.645 m2, sin modificar las normas de
planificación.
Cuarto, también habría que sumar las 10.234 hectáreas que agregó en fecha reciente el PRMS 100 al ampliar el límite urbano.
En resumen existen:
- 9.998 hectáreas según la Memoria Explicativa del PRMS 100
- 10.234 hectáreasincorporadas por el PRMS 100
- 1.929 hectáreas de la PDUC en trámite de aprobación
- 2.986 hectáreas con permisos de edificación fuera del límite urbano
Lo que da un total de 25.147 hectáreas de suelo con designación de
uso urbano sin ocupar, más unas 5.000 a 7.000 hectáreas reciclables.
¿Para cuántos años alcanza la superficie de suelo disponible?
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