I- Principaux indicateurs du développement du Togo
Données Générales
Superficie : 56 600 km2
Population : 4 600 000 habitants
Densité : 80hab/km2
Taux d’accroissement : 2,7%
Solde de la balance des paiements : – 5,7 milliards de FCFA ( 1999 )
PIB ( prix constants ) : 255,7 milliards de FCFA
Taux de croissance du PIB : -0,5%
Taux moyen d’inflation des prix à la consommation Africaine : +1,9%
Indicateurs de développement humain
IDH (rang) :4,489 ( 128ème)
ISDH : 0,468 (116ème)
IPH : 38,3%
Espérance de vie à la naissance : 51,6 ans
Taux d’alphabétisation des adultes : 56,3%
Taux d’alphabétisation des femmes : 39,6%
Taux d’activité économique des femmes : 53,5%
Taux brut de scolarisation combiné ( du primaire au supérieur ) : 62%
PIB réel par hab. ajusté : 1410$
Population ayant accès à des points d’eau aménagés : 54%
Population ayant accès à des équipements sanitaires : 34%
Population ayant accès à des points d’eau et vaccins : 70%
Nombre de médecins pour 100.000 hab : 8
Adultes infectés par le VIH/SIDA (en%) :5,98%
Cas de tuberculose (pour 100.000 hab) :28
Taux de mortalité infantile : 80/1000
Taux de mortalité des enfants de moins de 5 ans : 143/1000
Taux annuel de déforestation :1,4%
II- Législation sur l’habitat au Togo
La législation en matière d’habitat et de protection des locataires n’a pas évolué depuis les indépendances en 1960. Les rares textes spécifiques qui existent en la matière datent de 1948. Toutefois, la Constitution togolaise du 14 Octobre 1992, Modifiée par la loi du 31 décembre 2002, consacre le droit de loger comme un droit fondamental de la personne humaine. En outre, on peut dire que de manière générale, les textes applicables à l’environnement ont un rapport direct avec l’habitat. Il s’agit du code de l’environnement, les textes spécifiques sur les déchets dangereux et les déchets urbains, les lois relatives à la lutte contre la pollution, à la lutte contre la désertification, etc. Depuis 2000, nous luttons pour l’adoption spécifique de textes applicables à l’habitat durable et la protection des locataires. Nous espérons que nous serons enfin entendus !
En outre, en matière de protection des locataires, la législation n’a pas non plus évoluée. Le logement privé est régi par la loi de 1948. Le démarche immobilier n’a pas connu de réglementation spécifique de telle sorte que tout le monde peut se permettre d’exercer ce métier. Il s’ensuit des abus et escroqueries des prétendus démarcheurs ambulants. De même, le montant des avances sur loyer reste trop élevé au Togo. Parfois, les bailleurs fixent des montants exorbitants d’un an (12 mois) d’avance, ce qui complique davantage la situation des locataires. Il n’existe aucun plafond en la matière au Togo.
III- Stratégie nationale de l’habitat au Togo
La population togolaise est très jeune et compte environ 4 629 000 habitants en l’an 2000. avec un taux de croissance de 2,5% l’an, elle atteindra 9 millions d’âmes vers l’an 2007. La croissance urbaine est de 4,5% par an(5,0% pour Lomé, la capitale.)
Le pays a traversé une longue crise socio-économique durant les années 90 et est classé 128e sur les 162, selon l’indice de développement humain de 1999 estimé par le PNUD.
Cette crise contraint les autorités togolaises à orienter toutes leurs politiques vers la promotion sociale, l’amélioration des conditions de vie des populations et la lutte contre la pauvreté par la création de beaucoup plus d’emplois et de revenus.
Le Togo se distinguait, au début des années 80, comme un des rares pays d’Afrique de l’Ouest doté des structures et de mécanismes institutionnels et financiers nécessaires à la mise en place et à la conduite d’une politique efficace d’habitat au profit des populations démunies.
Plusieurs institutions interviennent dans le marché du foncier et du logement. La Direction Générale de l’Urbanisme et de l’Habitat, (DGUH) intervient dans la conception et la coordination de politiques et programmes d’urbanisme et d’habitat, le Fonds Spécial pour le développement de l’habitat (FDSH), la Société Immobilière Togolaise (SITO), l’Agence d’Equipement des Terrains Urbains s’occupent successivement de la promotion immobilière et du financement des infrastructures et équipements nécessaires à la viabilisation des terrains.
Le marché du logement est composé des unités d’habitation habitées et celles mise en location. La majorité des togolais vivent dans des habitations de 1 à 2 pièces. Environ 10% seulement des ménages vivent dans des habitations de 3 pièces.
En milieu urbain, c’est le matériau durable (mur en aggloméré de ciment et toiture en tôle) qui prédomine dans la construction de ces logements. On ne trouve des logements en matériaux traditionnels que dans les anciens quartiers urbains et en milieu rural.
Les opérations immobilières ne peuvent être considérées comme des mécanismes de financement que lorsque les logements ainsi produits sont cédés à terme aux bénéficiaires. C’est le cas des opérations initiées par la Banque Togolaise de Développement (BTD), la SITO et la Caisse Nationale de Sécurité Sociale (CNSS).
De 1954 à 1994 (en 40 ans), ces trois institutions ont, en effet, produit et mis sur le marché immobilier, un total de 1 447 villas. Ces logements étaient cédés en location vente aux salariés sur une durée de 10 à 15 ans. Le coût de ces villas, dans tous les cas était tel que mêmes des hauts cadres à revenus élevés n’ont pu y accéder.
Aujourd’hui, face à la faible capacité d’intervention des institutions oeuvrant dans le marché et immobilier le pays se retrouve ainsi totalement dépourvu d’outil approprié de planification et de financement de l’habitat social. La population vouée à elle-même, fait cependant, beaucoup d’efforts personnels pour assurer la construction et l’entretien de son habitation en recourant à des mécanismes spécialisés dans le financement de l’habitat.
Le crédit au logement est, par excellence, un crédit à long terme (10 à 15 ans) et sa mise en place nécessite toujours des ressources également longues.
Le réseau bancaire togolais a pratiquement cessé d’intervenir dans ce domaine pour diverses raisons ci-après :
- L’extrême faiblesse de l’épargne à long terme qui devrait générer des ressources longues pour des prêts à long terme.
- Le niveau élevé des créances douteuses accumulées par les banques.
- Situation économique morose que connaît le pays.
Le banque de la place comme la BTD interviennent dans le crédit immobilier. Les premières interventions de la BTD dans ce domaine concernent l’habitat planifié développé entre 1967 et 1975. au cours de cette période, la banque faisait réaliser à l’entreprise, des villas qu’elle cédait aux salariés en location-vente sur une durée de 15 ans maximum. Les bénéficiaires devraient constituer un apport personnel préalable de 20% du coût de la villa.
A partir de 1978, la BTD a dû ralentir le rythme du crédit immobilier, en raison de la destination tronquée d’une bonne part que sa clientèle faisait de ses crédits ; en effet, sur 3,5 milliards de francs CFA accordés pour le logement, seulement 60% ont été effectivement utilisés à cette fin.
Aujourd’hui, les banques ne donnent plus de crédit immobilier direct qu’à des personnes dont la crédibilité est bien éprouvée à travers de longues relations d’affaires dans divers domaines. Ces crédits sont alors entourés de garanties. La durée de remboursement du crédit n’excède rarement cinq ans et le taux d’intérêt varie entre 14 et 20%l’an. Certaines institutions bancaires comme la Banque Togolaise pour le Commerce et l’Industrie (BTCI) et la Caisse d’Epargne du Togo (CET) utilisent le système contractuel d’épargne qui donne droit après un certain temps à un crédit au logement.
La BTCI a, en effet, mis à la disposition de sa clientèle, vers les années 80 deux produits dénommés Compte Epargne Logement et Plan Epargne logement. Cette expérience a été malheureusement abandonnée après une vingtaine de crédits.
Le produit de la CET développé depuis 1979, mérite une attention particulière en raison de ses caractéristiques exceptionnelles : une durée longue de remboursement (15 ans jusqu’en 1995 et 12 ans maximum depuis lors) et un taux bas de 12% contre 14 à 20% dans les autres Banques.
Le crédit personnel d’entreprise est une autre forme d’accès au logement que plusieurs entreprises (banques, compagnies d’assurances industries) ont l’habitude d’accorder des crédits à leur personnel pour l’achat ou la construction de leur résidence principale.
Pour l’épargne personnelle et l’auto construction on note la défaillance du financement institutionnel pour diverses raisons analysées ci-dessus ; ce qui laisse finalement, aux ménages à bas revenus comme seul recours potentiel, le financement du logement par l’épargne personnelle. Divers cas sont observés en matière d’auto financement du logement, il s’agit de l’épargne matériaux, épargne loyer et le, système de bail à construction.
Le Togo est membre de plusieurs institutions financières qui pourraient intervenir dans le cadre de la stratégie Nationale soit pour financer les opérations, soit pour participer à l’actionnariat des sociétés du secteur de l’habitat.
Au vue de ce qui précède, le Togo a élaboré une stratégie nationale du logement.
La stratégie nationale du logement est une politique de facilitation devant permettre, à terme, d’écarter les obstacles au développement de l’habitat en mobilisant le plein potentiel de toute la communauté nationale au profil du secteur.
L’objectif global de la Stratégie Nationale du Logement est de fournir à tous et particulièrement aux couches sociales à revenus faibles et intermédiaires un logement d’un coût abordable répondant à des normes minimales de sécurité, d’occupation et de stabilité structurelle et temporelle, convenablement desservi par les infrastructures et, si possible, proche du lieu de travail et des équipements collectifs.
Au vu de tout ce qui précède le Centre de Recherches Concertées sur le Développement pense créer un cadre de réflexion sur la production sociale de l’habitat pour permettre aux acteurs du secteur de l’habitat d’intégrer tout cet ensemble d’équipements d’accompagnement et d’infrastructures de base d’adduction d’eau potable, d’assainissement et de gestion des ordures ménagères qui rendent de cadre de vie plus décent.
IV- Institutions publiques en charges de l’habitat au Togo
1. Ministère de l’urbanisme et du logement : Ce ministère s’occupe de la politique générale de l’urbanisme et du logement au Togo. Ce ministère comprend les services techniques suivants :
- Direction Générale de l’Urbanisme et de l’Habitat
- Direction Générale de la Cartographie et du Cadastre
- Agence de Développement Urbain
- Agence d’Exécution des Travaux urbains
- Centre de Construction et du Logement
En outre, un Ministère des Villes vient d’être créé et on attend de voir quelles seront les attributions de ce ministère par rapport à l’habitat et aux droits des locataires.
Présentation du Centre de Construction et du Logement
Le Centre de la Construction et du Logement est créé en 1967 par décret n° 67 / 258. Il a bénéficié de l’assistance du Programme des Nations Unies pour le Développement de 1967 à 1975. C’est un organisme parapublic. Il est établi à Cacavelli situé à 10 km de Lomé.
Outre ses 3 900 m2 construits, le CCL dispose de près de 6 hectares pour ses expérimentations et essais de tous genres, notamment la réalisation des prototypes étudiés et la production de matériaux locaux améliorés.
Objectifs
Le CCL a pour mission, l’amélioration de l’habitat au Togo par la recherche sur les matériaux locaux disponible. Cette recherche vise à établir la durabilité de ces matériaux et les techniques économiques relatives aussi bien à leur production qu’à leur utilisation.
Outre ses objectifs, la CCL a pour objet d’examiner l’utilisation possible de nouveaux matériaux et procédés de construction étudiés et employés ailleurs que leurs éventuelles diffusions et applications au Togo, de démontrer par des réalisations expérimentales et l’exécution d’opérations pilotent l’intérêt des études et recherche faites et mises au point en aidant à appliquer les nouvelles techniques préconisant à la matérialisation de programmes pratiques de construction et d’habitat, de mettre au point et aider à appliquer les méthodes pédagogiques nécessaires pour enseigner et vulgariser ces nouvelles techniques, enfin de rechercher et étudier tous les moyens permettant d’améliorer la construction et l’habitat, ainsi que l’industrie et l’artisanat dans ce domaine.
Prestations de services offertes
- Recherche
- Conception et Études
- Suivi et contrôle des travaux – Formation et encadrement des techniciens
Activités opérationnelles : Réhabilitation des infrastructures dans les communautés urbaines
Coût total : 1 581 125 dollars
Partenaires
Ministère des mines, de l’équipement, des transports et du logement; ville de Lomé et commune de Tsévié.
Organisation internationale du travail (OIT); Programme des Nations Unies pour le développement (PNUD); Centre des Nations Unies pour les Établissements Humains (Habitat.)
Contexte et objectifs
Le projet a pour objectif d’améliorer les conditions de vie en facilitant l’accès aux infrastructures de base, en fournissant des opportunités d’emploi aux communautés urbaines à faibles revenus et en aidant le gouvernement et les municipalités à élaborer et à mettre en œuvre des programmes de lutte contre la pauvreté urbaine faisant intervenir les acteurs clés, à savoir les pauvres, les organisations non gouvernementales, les organisations communautaires, le secteur privé, les municipalités et le gouvernement. L’OIT fournira son appui dans le domaine de la réhabilitation des infrastructures (drainage, marchés, routes) en faisant appel à des méthodes perfectionnées à haute intensité de main-d’œuvre et à la formation de petits entrepreneurs et d’artisans locaux.
Le CNUEH (Habitat) centrera son appui sur la constitution de capacités des municipalités dans le domaine de la gestion urbaine, avec la formation du personnel municipal, l’analyse de la situation financière des municipalités concernées et l’élaboration de lignes directrices pour la gestion des finances municipales.
Activités
Les activités du projet seront centrées sur la création d’opportunités d’emplois pour les groupes à faibles revenus, au travers de la construction et de la réhabilitation d’infrastructures et de services de base comme les marchés, les systèmes de drainage et d’égouts, de latrines, de collecte et de traitement des déchets solides; et sur la formation des artisans et des petits entrepreneurs à la production et à l’utilisation des matériaux de construction locaux. Le projet aidera également le gouvernement à développer les capacités des municipalités de Lomé et de Tsévié dans le domaine de la gestion urbaine.
Résultats
Un nouveau marché à Nukafu (Lomé) est en construction et un autre est réhabilité à Tsévié. La situation financière et institutionnelle de la municipalité de Tsévié a été évaluée et des recommandations sont appliquées pour aider à accroître les ressources. Une formation à des questions municipales, financières et administratives, liées aux contrats et aux achats a été organisée à l’intention du personnel municipal et des petits entrepreneurs participant à l’exécution des activités du projet.